Vorsicht bei Vertriebsimmobilien

Sie sind neu im Immobilienbereich und haben ein scheinbar gutes Angebot auf dem Tisch liegen?
Wer sich zum ersten Mal mit dem Kauf einer Immobilie beschäftigt, gerät schnell in die Gefahr eine sogenannte „Vertriebsimmobilie“ zu erwerben und mit dieser zum eigenen Nachteil anderen zu satten Gewinnen zu verhelfen. Doch was genau ist eigentlich eine Vertriebsimmobilie und woran erkenne ich sie?

In diesem Artikel erfahren Sie,

• was Vertriebsimmobilien und deren Nachteile sind,
• woran Sie diese erkennen,
• mit welchen Strategien gearbeitet wird, um Sie zum Kauf zu bewegen,
• und wie Sie sich gegen oftmals unrentable Vertriebsimmobilien schützen

Author des Beitrags: Martin Wildt

Unabhängiger Immobilienberater und Gründer von immostanding

Tolle Renditen, Steuern sparen und nur eine Hand voll Euros pro Monat….

…aber Sie müssen schnell sein, denn sonst gilt das Angebot nicht mehr.

Kennen Sie solche Argumente schon? Dann sind Sie bestimmt bei einer Vertriebsimmobilie gelandet. Denn diese ist kein seltener Einzelfall, sondern kommt durch die weit reichenden Vertriebsnetze und gezieltes Marketing ziemlich häufig vor!

Vertriebsimmobilien tauchen in unterschiedlichen Formen – aktuell auch gerne als Sanierungsobjekte – auf und zielen ausschließlich darauf ab, unerfahrenen Käufern überteuerte Objekte zu verkaufen. Den passenden Kredit und die passende Hausverwaltung gibt es oft gleich mit dazu!

Als Vertriebsimmobilie bezeichnet man Immobilien(angebote), die in der Regel…

• …vollkommen überteuert sind,
• …über einen starken und gut organisierten Vertrieb vermittelt werden,
• …speziell auf unerfahrene Käufer abzielen,
• …mit Argumenten, die gut klingen, für eine Kaufentscheidung aber nicht unbedingt geeignet sind, schmackhaft gemacht werden,
• …und unentschlossene Interessenten mit künstlich aufgebautem Druck zu einer schnellen Unterschrift bewegen sollen.

Um Ihnen den Kauf besonders schmackhaft zu machen, wird oft – aber nicht immer – gleich noch der passende Kredit mit vermittelt und für die ersten Jahre eine (kostenlose!) Hausverwaltung eingesetzt.

Aber hey…ahnen Sie vielleicht etwas? Was denken Sie, wer die Provision für die Kreditvermittlung erhält? Und was denken Sie, wem die beauftragte Hausverwaltung gehört oder wem diese eine Provision für den Auftrag zahlt? Genau: Ihrem Vermittler 🙂
Übrigens ist die Hausverwaltung oft für ganze zwei Jahre kostenlos, aber schon für fünf Jahre fest beauftragt.

Fazit: Kurz gesagt ist eine Vertriebsimmobilie also eine Immobilie, die ohne entsprechende Vertriebsmethoden eigentlich niemand kaufen würde. Zumindest nicht zu dem Preis und den Bedingungen, zu denen Sie Ihnen angeboten wird. Natürlich sind die hier genannten Eigenschaften nicht immer sofort ersichtlich, denn der Übergang von einer „normalen“ Immobilie zu einer Vertriebsimmobilie ist fließend und die Kunst des Verkaufens wird von einigen Verkäufern sehr klug, von anderen widerum sehr plump ausgeübt.

Wie erkennen Sie eine Vertriebsimmobilie?

Grundsätzlich ist es für unerfahrene Immobilienkäufer eher schwierig, Vertriebsimmobilien anhand sachlicher Kriterien zu erkennen. Das hängt schlichtweg damit zusammen, dass sie sich oft noch nicht genug mit dem Thema Immobilie als Kapitalanlage befasst haben, um zwischen Scheinargumenten und wirklichen Argumenten sauber differenzieren zu können. Sollten Sie sich dieser Gruppe zuordnen, dann empfehle ich Ihnen ganz klar, sich die hier aufgelisteten Kriterien anzuschauen und sich vor dem Kauf Ihrer ersten Immobilie einmal unabhängig beraten zu lassen, denn die Zeit, in der sich nahezu jede Immobilie als Kapitalanlage lohnt, ist seit einigen Jahren vorbei.

Mögliche Kriterien

Anhand der folgenden Kriterien können Sie Vertriebsimmobilien erkennen. Bitte beachten Sie aber, dass diese Liste nicht vollständig ist und andersherum auch nicht jede Immobilie, die eine oder mehrere Kriterien erfüllt, gleich eine ungeeignete Vetriebsimmobilie sein muss. Es kommt viel mehr auf den Gesamteindruck an, den das Ihnen vorliegende Angebot nach Prüfung der Kriterien hinterlässt:

• Anstelle der Objekt-Rentabilität (Brutto/Netto-Mietrendite) wird mit einer fiktiven Eigenkapitalrendite geworben (mehr zum Thema „Rendite richtig berechnen“ finden Sie hier)
• Anstelle eines Exposes mit Informationen zum Objekt sollen Sie lieber sofort eine persönliche Beratung (Vor Ort oder telefonisch/per Webkonferenz) wahrnehmen.
• Der „Beratungstermin“ erscheint Ihnen penetrant und Sie haben das Gefühl, sie sollen zu einem schnellen Abschluss bewegt werden.
• Sie werden mit perfekt ausgearbeiteten Präsentationen zu Standorten, Rentabilitätsrechnungen und unzähligen Vorteilen auffällig oft dazu bewegt, „ja“ zu sagen oder dem Verkäufer zuzustimmen und auch bloß keine Zweifel aufkommen zu lassen.
• Es wird mit Vorteilen wie Steuerersparnissen oder einer geringen monatlichen Zuzahlung geworben.
• Sie erhalten „alles aus einer Hand“: Kauf, Finanzierung, Sanierung, Hausverwaltung.
• Sollten Sie zum Abschluss ihres Gesprächs zögern, wird seitens des Vermittlers Druck aufgebaut, damit Sie sich diese unglaubliche Gelegenheit nicht entgehen lassen.

Wie Sie sich gegen Vertriebsimmobilien schützen können

Wie bereits erwähnt, verhalten sich manche Verkäufer ziemlich plump und zeigen damit offensichtlich, dass es sich um eine solche Immobillie handelt. Andere wiederum verhalten sich sehr klug und lassen Sie nur schwer erkennen, dass es sich um ein Vertriebsobjekt handelt. Wie können Sie sich als unerfahrener Anleger nun am besten dagegen schützen?

Ganz einfach: Sie müssen entweder selbst genügend Wissen haben, oder sich vor einer Kaufentscheidung jemanden hinzuziehen, der über genügend Wissen im Immobilienbereich verfügt.

Kaufen Sie keinesfalls die erstbeste Immobilie, die Ihnen angeboten wird und lassen Sie sich niemals zu einem schnellen Abschluss überreden. Der Immobilienmarkt ist stark professionalisiert und als Interessent stehen Sie oft erfahrenen und geschulten Verkäufern/Vermittlern gegenüber, deren einzige Aufgabe darin liegt einen möglichst hohen Verkaufspreis, der sich für Sie als Käufer oft nicht lohnt, zu erzielen.

Sollten Sie Zweifel haben, ob ein Objekt oder das gesamte Vorhaben (= das Objekt und das gesamte Vorgehen bezüglich Finanzierung, Kaufabwicklung und Vermietung) wirklich das richtige für Sie und Ihre Vermögensbildung ist, lassen Sie sich gerne unabhängig beraten oder stellen Sie eine eigene Immobilienkalkulation auf, mit deren Hilfe Sie die wirklich wichtigen Kennzahlen ermitteln und mit anderen Objekten vergleichen können.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg mit Ihren Immobilien!