Offmarket-Angebote: Was ist wirklich dran?

Offmarket-Angebote bei Immobilien

Im Social Media-Bereich und der Werbung für – meist ziemlich teure – Coachings oder Seminare ist oft die Rede von Offmarket-Angeboten. Doch was sind überhaupt Offmarket-Angebote, wie gut stehen Ihre Chancen als Einsteiger und was ist an den Versprechungen wirklich dran?

In diesem Artikel erfahren Sie,

• was ein Offmarket-Angebot eigentlich ist,
• welche Erwartungen Sie daran wirklich haben können,
• wie Ihre Chancen tatsächlich stehen,
• und wie Sie diese wirklich erhöhen können.

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Author des Beitrags: Martin Wildt

Unabhängiger Immobilienberater und Gründer von immostanding

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Was ist ein Offmarket-Angebot?

Auf dem Immobilienmarkt gibt es unzählige Angebote. Die meisten davon werden über die großen Immobilienbörsen und Marktplätze, z.B. Immobilienscout24, immowelt oder ebay Kleinanzeigen, über die Webseiten der Makler oder über entsprechende Facebook-Gruppen und Instagram Posts beworben.

Bei all diesen Objekten handelt es sich NICHT um Offmarket-Angebote, auch wenn diese – um den Eindruck eines besonders seltenen Schnäppchens zu erwecken – gerne so bezeichnet werden.

Offmarket-Angebote sind ausschließlich solche, die nur einem kleinen Interessentenkreis und eben nicht über öffentliche Quellen angeboten werden. Also andersherum:

Nur wenn ein Objekt ohne Veröffentlichung einem Einzelnen oder kleinem Interessentenkreis angeboten wird, spricht man von einem OffMarket-Angebot.

 

Erwartungen an Offmarket-Angebote

Durch den aktuellen Immobilienhype und die zahlreichen Werbeversprechen, mittels eines Seminars oder Coachings sehr einfach an seltene und günstige Offmarket-Angebote zu gelangen, wird oft eine falsche Erwartungshaltung erzeugt. Diese basiert in der Regel auf drei grundlegenden Fehleinschätzungen:

Falsche Erwartung Nr.1: Offmarket-Angebote sind immer günstig

Um es gleich auf den Punkt zu bringen: Ja, natürlich kann es sein, dass ein OffMarket-Angebot günstiger ist als ein „normales“ Angebot. Das muss es aber nicht. Und das ist es oftmals eben auch nicht, schließlich haben auch Verkäufer in der Regel nichts zu verschenken und orientieren sich daher zumindest an den für jedermann zugänglichen Vergleichspreisen. Viele Offmarket-Verkäufe laufen ohnehin über Makler bzw. Vermittler, die durch einen höheren Kaufpreis eine höhere Provision erzielen. Offmarket bedeutet eben weder „ohne Makler“ noch „günstiger“, sondern eben nur Offmarket.

Falsche Erwartung Nr.2: Es gibt viele gute Offmarket-Angebote

Es tut mir fast ein wenig leid Ihnen dies mitzuteilen, aber: NEIN. Gibt es nicht! Zumindest nicht für private Investoren und ganz besonders nicht für Einsteiger.

Wenn Sie nicht gerade ein professioneller Investor mit gutem Netzwerk und tagtäglichem Vollzeit-Engagement bei der Immobiliensuche sind, stehen Ihre Chancen auf solche Angebote eher schlecht. Denn gute Offmarket-Angebote sind genauso selten, wie gute OnMarket Angebote. Und genau wie bei diesen stehen auch bei den Offmarket-Angeboten die Interessenten oft Schlange. Wenn Sie nun davon ausgehen, dass es in Deutschland sehr viele professionelle und gut vernetzte Investoren gibt, die den ganzen Tag lang nichts anderes tun als nach günstigen Angeboten zu suchen, können Sie sich sicherlich vorstellen wie gut oder schlecht Ihre Chancen stehen.

Verstehen Sie mich an dieser Stelle nicht falsch: Es gibt Offmarket-Angebote, und es gibt auch gute Offmarket-Angebote. Ich möchte Sie keinesfalls davon abhalten nach solchen Angeboten zu suchen. Ich möchte nur dass Ihnen von Anfang an klar ist, dass dies – abgesehen von einem „Glückstreffer“ beim verkaufswilligen Nachbarn – in der Regel mit viel Arbeit verbunden ist und eben nicht einfach so passiert. Ihre Chancen stehen im Gegensatz zu so manchem Werbeversprechen in der Regel eher schlecht und können nur mit erheblichem Aufwand erhöht werden.

Sie müssen also gut abwägen ob Sie Ihre Zeit und Ihr Geld in die aufwändige Suche nach solchen Angeboten investieren möchten oder nicht, denn letztendlich entstehen hierdurch Kosten.

Falsche Erwartung Nr.3: Visitenkarten/Briefeinwürfe, Facebook-Postings oder Handwerker-Provisionen führen zum Erfolg

Gleich vorneweg: Ja, natürlich können solche Maßnahmen, die in Coachings oder Seminaren gerne angepriesen werden, zum Erfolg führen.

Was ich Ihnen aber mit auf den Weg geben möchte ist, dass die Wahrscheinlichkeit eines guten Deals durch Maßnahmen wie das Einwerfen von Visitenkarten oder Briefen in die Briefkästen ihrer Stadt nicht relevant erhöht wird. Erst wenn Sie die Zeit und das Geld investieren, um dies z.B. deutschlandweit zu tun, haben Sie eine gute Chance auf einen solchen Deal. Für professionelle Investoren mag sich das auch durchaus auszahlen, für den privaten Investor lohnt sich der Aufwand hingegen eher selten. Gleiches gilt übrigens auch für Kaufanfragen bei privaten Vermietungsanzeigen via Facebook, ebay oder auf den gängigen Immobilienbörsen. Jeder, der diese Portale zur Vermietung bedienen kann, könnte dies schließlich auch für den Verkauf tun. Macht er dies nicht, hat er wohl eher kein Interesse und Ihre Anfrage ist mit hoher Wahrscheinlichkeit vergebens.

Bleiben noch die Tippgeber-Provisionen für Handwerker: Ja, natürlich wissen bestimmte Handwerker durch Ihre Aufträge oft etwas über verkaufswillige Immobilienbesitzer. Aber mal Hand aufs Herz: Glauben Sie, Sie sind der erste oder gar der einzige, der auf diese Idee kommt?

Pssst, Überraschung: NEIN, das sind sie nicht 😉

Erlauben Sie mir bitte noch einige weitere Fragen: Wenn Sie nicht der erste und nicht der einzige sind, der dem Handwerker eine Tippgeber-Provision anbietet, sondern sich in der Schlange der Interessenten hinten einreihen müssen, wie denken Sie stehen hier Ihre Chancen? Und was glauben Sie wie Ihre Chancen tatsächlich stehen, wenn der Handwerker jährlich zehn Aufträge von einem professionellen Investor und Immobilienbesitzer mit entsprechendem Bestand erhält, wohingegen er bei Ihnen zuhause nur alle vier Jahre mal eine Schraube austauscht? Warum sollte er gerade Ihnen den Tipp geben?

Auch hier möchte ich Sie bestimmt nicht davon abhalten, auf solchen Wegen Ihre Chancen auf eine gute OffMarket-Immobilie zu erhöhen. Ich möchte nur, dass Sie sich darüber im Klaren sind, wie Ihre Chancen tatsächlich stehen und wie viel Aufwand es erfordert, diese RELEVANT zu erhöhen.

Eine richtige Erwartung: Höhere Chance auf den Kaufzuschlag

Eine Offmarket-Immobilie zeichnet sich dadurch aus, dass sie einem sehr kleinen Interessentenkreis angeboten wird. Demnach haben Sie meist nur wenige – manchmal auch gar keine – Konkurrenten, zumindest für einen bestimmten Zeitraum. Demnach stehen Ihre Chancen das Objekt zu erwerben ziemlich gut, sofern Sie sich beim Preis und den Kaufbedingungen einig werden.

 

Wie Offmarket-Angebote funktionieren

Ein großer Teil der Offmarket-Angebote betrifft sehr große Objekte, also Gebäudekomplexe, Hotelanlagen etc., welche sich sowieso außerhalb der Sphären privater Investoren befinden. Bei Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern sind diese wesentlich seltener, als es oft dargestellt wird. An diese kommen Sie gerade als Einsteiger auch nur sehr schwer heran, denn:

Der Immobilienmarkt ist durchprofessionalisiert und fast jeder Verkäufer oder Vermittler ist darauf aus, einen möglichst hohen Gewinn zu erzielen. Folglich ergibt es in den wenigsten Fällen Sinn, den Käuferkreis einzuschränken.

Das ergibt nur dann Sinn, wenn man einen Kaufinteressenten kennt, bei dem man sicher ist, dass er einen guten Preis zahlt und eine professionelle und problemlose Abwicklung ermöglicht. So spart man sich als Verkäufer oder Makler eine Menge Aufwand und hat eine gute Chance auf einen schnellen, problemlosen Verkauf.

 

Wie Sie Ihre Chancen wirklich erhöhen können

Wie Sie sich vermutlich denken können, werden Sie einem Verkäufer oder Vermittler weder durch bunte Facebook-Posts, unzählige Tippgeber-Provisionen, noch durch Visitenkarten oder Briefsendungen eine solche Sicherheit vermitteln. Sie erreichen es auch nicht dadurch, dass Sie als unerfahrener Investor versuchen wie ein erfahrener, professioneller Investor aufzutreten. Denn das wird oft schon durch ein oder zwei einfachste Fragen entlarvt, ohne dass Sie es überhaupt merken.

Was Sie in dieser Hinsicht also NICHT weiterbringt sind Ideen wie:

Auffällige Facebook-Posts mit Gesuchen und Angeboten an Tippgeber.

Diese werden von Verkäufern oder Vermittlern grundsätzlich ignoriert, denn sie deuten auf unprofessionelles Verhalten und Unwissen hin. Sie bewirken das absolute Gegenteil von dem, was Sie erreichen möchten und locken in der Regel lediglich findige Verkäufer von Vertriebsimmobilien auf den Plan.

Visitenkarten oder Briefe mit Gesuchen per Einwurf

Als erfahrener Immobilienbesitzer kann ich Ihnen versichern: So etwas landet grundsätzlich sofort im Altpapier. Denn wenn ich das Interesse habe zu verkaufen, werde ich das Angebot in einem möglichst großen Käuferkreis platzieren und sehe keinen Sinn darin, es anders zu tun. Außer natürlich ich kenne bereits einen geeigneten Käufer. Den lerne ich aber gewiss nicht durch seinen Brief oder seine Visitenkarte kennen.

Anrufe oder Nachrichten mit Kaufangeboten bei privaten Vermietungsinseraten (eBay, Facebook, Immobilienbörsen)

Mal ehrlich: Ich vermiete nun schon ein paar Jahre Wohnungen. Glauben Sie ernsthaft, dass wenn ich es schaffe diese online zur Vermietung anzubieten ich nicht auch schlau genug wäre, das gleiche für den Verkauf zu tun, wenn ich es wollte?

Aber ob Sie es glauben oder nicht, es gibt tatsächlich mehrere große Maklerunternehmen mit Callcentern (vorrangig im Ausland), die genau dies hauptberuflich trotzdem versuchen und tagtäglich die Vermietungsanzeigen durchforsten, um Vermietern wie mir mit unnötigen Anfragen auf die Nerven zu gehen. Selbst hier, in dieser offensichtliche eh schon aussichtslosen Lage, wären Sie also nicht der erste, der den Vermieter mit seiner Anfrage kontaktiert und dessen Nachricht in den Spamordner wandert. Wer auf die Idee kommt, es statt einer Nachricht mit einem Anruf zu versuchen, wird – zumindest als Makler – in der Regel schnell darüber aufgeklärt, dass ein Makler der so verzweifelt ist, dass er auf solch aussichtslosen Wegen nach Kunden suchen muss, wohl kaum der richtige sein kann, um eine Immobilie professionell zu verkaufen.

Die Tippgeber-Provision für Handwerker

Schauen Sie dazu am besten noch mal im Abschnitt „Falsche Erwartung Nr.3“ und im Abschnitt „Wie Offmarket-Angebote funktionieren“ nach.

Offmarket-Gruppen bei Facebook

Eine Online-Gruppe mit großer Reichweite kann wohl kaum das richtige Medium für Offmarket-Angebote sein, die ja nur einem kleinen Kreis bekannt gemacht werden können um wirklich Offmarket zu sein. Hier tummeln sich viel eher findige Verkäufer und Vermittler, die auf der Suche nach unerfahrenen Käufern sind.

Wann Ihnen diese Ideen trotzdem weiterhelfen

Unabhängig von den Inhalten des vorherigen Abschnittes gibt es natürlich immer wieder mal die seltenen Situationen – ich nenne Sie auch “Glückstreffer“ -, in denen der Nachbar oder der Schwager eines Freundes der Großmutter seine Immobilie verkaufen möchte, ohne sich mit dem Thema näher befasst zu haben. Dann – und NUR dann – haben Sie mit einigen der genannten Mittel eine halbwegs brauchbare Chance, zum Zug zu kommen. Aber vermutlich auch nur dann, wenn man sich zumindest entfernt bekannt ist oder schon mal voneinander gehört hat. Ob sich der Aufwand hierfür lohnt, müssen Sie dann selbst entscheiden.

Was können Sie nun wirklich tun?

Um Ihre Chancen auf gute Offmarket-Angebote relevant und nachhaltig zu erhöhen, gibt es nur ein einziges Mittel: Der Aufbau eines guten Netzwerks durch verlässliche Arbeit und erfolgreich abgewickelte Käufe über Jahre hinweg! Nur dadurch können Sie einem Verkäufer oder Makler die Sicherheit und das Vertrauen geben, dass man mit Ihnen ein gutes Geschäft schnell und problemlos abwickeln kann.

Genau diesen Weg gehen professionelle Investoren in ihrer tagtäglichen Arbeit und über Jahre hinweg. Daher ist es auch nicht verwunderlich, dass diese häufiger an gute OffMarket-Angebote kommen als andere, vornehmlich private Investoren, für die meist nur die „Glückstreffer“ übrigbleiben.

Um dies zu erreichen, müssen Sie also über Jahre hinweg ein gutes Netzwerk aufbauen und mit guten Leistungen überzeugen. Wenn Sie hingegen Ihre Chancen bei den „Glückstreffern“ erhöhen möchten, empfiehlt sich vor Allem das Platzieren Ihres Kaufwunsches im näheren Umfeld, also

• der Familie,
• den Nachbarn,
• den Arbeitskollegen,
• anderen Eigentümern, dem Verwalter oder Hausmeister in einem Objekt, in dem Sie bereits bekannt sind,
• dem Handwerker, den Sie schon lange kennen und mit dem Sie gut auskommen,
• dem Freundeskreis,

und allen anderen, über die das notwendige Vertrauen in Ihre Person und die Aussicht auf einen einfachen, auch für den Verkäufer lohnenden Verkauf transportiert werden kann.

Haben Sie dies einmal erreicht, enttäuschen Sie dieses Vertrauen nicht!

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg! Martin Wildt.